Skrevet av Ermal Veliqi, styremedlem i Rettspolitisk forening.
I januar kom Husleielovutvalgets forslag til endringer i husleieloven. Forslagene i delrapporten gjaldt endringer i kontraktslengde- og oppsigelsesregler for husleiekontrakter. Endringene er etterlengtede, og Rettspolitisk forening er en av høringsinstansene til høringen nå i april. Det var derfor trist lesing å se kritikken fra utleiersiden som kom det øyeblikket delrapporten ble offentliggjort. Det er dessverre akkurat som forventet.
Kritikk mot ukontroversielle forslag
Husleielovutvalgets forslag er langt fra kontroversielle. Dagens husleielov ble vedtatt på 90-tallet, i et helt annet boligmarked og med et helt annet syn på forbrukerrettigheter. De nå foreslåtte endringene gjenspeiler tretti år med europeisk forbrukerkamp og hensynet til å styrke den svakere parts rettsstilling i kontraktsforhold.
De viktigste endringene som lovutvalget foreslår er:
1. Tidsbestemte leieavtaler skal vare i minst fem år, i stedet for tre år.
2. Leieboer får nå rett til å forlenge en tidsbestemt leieavtale.
3. Leieboers rett til å si opp avtalen kan ikke lenger fravikes, og bindingstiden fjernes som en mulighet for utleie.
4. Utleierens mulighet til å endre begrunnelsen for en oppsigelse etter den er sendt, begrenses.
5. Unntaksreglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern i leieforhold hvor utleier og leieboer bor tett på hverandre beholdes
Dette er forslag som gjør at leieboere bare i mindre grad enn i dag skal risikere å miste boligen sin til spekulerende utleiere. Ved å fjerne urimelige bindingstider og leieprisspekulasjoner, blir leiesituasjonen mer forutsigbar. Det er dette administrerende direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl, omtaler som at «utleiers rettigheter blir vingeklippet» – og at endringene «strider mot prinsippet om at avtaler skal være balanserte».1
Det blir helt feil.
Trygghet, ikke investering
Vi må først og fremst slutte å omtale boligleie som rene avtaleforhold. Det er dem ikke. En bolig er et grunnleggende behov og ikke minst en menneskerett.2 Partene er på ingen måte likestilte. Der en utleier risikerer tap av økonomiske interesser, risikerer leieboeren å miste trygghet og forutsigbarhet. Boligleie skal ikke være en hensynsløs investeringsplattform for eiendomsspekulasjon. Vi snakker om nesten en femtedel av befolkningens tak over hodet.
Risikoen ved økt forbrukervern
Videre er det åpenbart at økt forbrukervern må gå utover noe eller noen. Samtidig bør risikoen for et krympende leiemarked være en risiko vi er villige til å ta. Hensynet til styrkede rettigheter for den svakere part må altså trumfe hensynet til økonomisk gevinst.
Det mange også glemmer, er at denne vurderingen allerede er tatt i nesten enhver annen forbrukerlovgivning:
Det ble nemlig ikke slutt på bygging og salg av boliger, til tross for forbrukervernet som ble inntatt i bustadsoppføringslova eller avhendingslova da disse lovene ble innført på slutten av 90-tallet. Det betød heller ikke slutten på arbeidsmarkedet da det ble innført regler om arbeidstid i arbeiderbeskyttelsesloven av 1915. Mange trodde nok også at innføringen av forbrukerkjøpsloven på starten av 2000-tallet ville medføre dyrere varer og bli spikeren i kisten for butikknæringen, men det ble da treffende uttalt i forarbeidene at «kostnadsaspektet ved forbrukervernet ikke kan tillegges stor vekt».3
Uproporsjonal kritikk
Kritikken fra utleieaktørene mot lovutvalgets forslag er heller ikke bare forutsigbar – den er også fullstendig uproporsjonal. Den motstanden Tellevik Dahl og flere har tatt til orde for, er en storm i vinglass i forhold til de reelle konsekvensene forslagene legger opp til. Sammenlignet med dagens situasjon, gir endringene verken utleierne noen særlig færre rettigheter eller verre handlingsrom. Det kan til og med argumenteres at endringene ikke går langt nok for å sikre leieboere forutberegnelighet. Kritikken ser ut til å handle om at det er foreslått endringer – ikke hva disse forslagene egentlig innebærer.
Les også:
– På tide å avvikle «som det er»-forbeholdet i husleieforhold
– HTU på vei mot isfjellet
– «Klipp og lim» svekker rettssikkerheten
Hva flertallets forslag egentlig innebærer
- Leieboers rett til å forlenge en tidsbestemt avtale vil være betinget og må fremsettes mellom seks og ni måneder før utløpet av avtalen. Har utleier saklig grunn til å avslå leieforlengelse, kan forlengelsen avslås. Krever leieboer fornyelse – kan også utleier kreve at leieprisen øker til gjengs leie. Utleieren kan også når som helst si opp leieboeren på samme vilkår som i dag.
- Selv om utleiere ikke lenger vil kunne låse leieboere med lange bindingstider – vil leieboer alltid måtte forholde seg til en oppsigelsestid på opptil 3 måneder. Utleier vil fremdeles ha nok tid til å finne nye leieboere. Den praktiske konsekvensen for utleier er et større krav til aktivitet fra utleiere til å engasjere seg i egne leieforhold.
- Utleieren vil ikke lenger kunne tilpasse oppsigelsesgrunnen sin. Det innebærer at en utleier ikke vil kunne endre en oppsigelse på grunn salg eller oppussing, når det kommer for en dag at utleier ikke har planer om å gjøre dette. Dette vil først og fremst gå utover useriøse utleieaktører som ønsker å presse ut en leieboer.
- Leieforhold der utleier og leieboere bor sammen/i samme hus holdes utenfor alle forslagene. Med andre ord: ingen endring her.
Realiteten er at forslagene verken medfører store konsekvenser eller tap av rettigheter for utleierne, uansett hvor høyt utleiersiden måtte rope. Det er forutsigbart og lite treffende. Høringsrunden i april blir derfor helt avgjørende for fremtiden til landets leieboere.
Les høringen her. Høringsfristen er 30. april 2024.
- https://www.estatenyheter.no/mener-husleielovutvalget-bommer-fullstendig/401722 ↩︎
- ØSK art. 11 ↩︎
- NOU 1993:27 s. 26 ↩︎